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2023-06-09

保利尝鲜产业地产首个项目落户广州南沙

在房地产链条上基本完善的保利地产，开始在产业地产领域落子。

7月13日，保利首个产业地产项目启动全球招商。该项目定位为跨境产业园区，位于广州市南沙区。据透露，今年公司将以一线城市群为目标区域，继续拓展个项目。并在跨境产业园的基础上，探索更多元的园区形态。

业内人士向21世纪经济报道表示，房企试水产业地产始于2013年，但目前主流仍需通过房地产销售进行变现。由于未来地产开发的主战场在新区，因此先发展产业，然后带动住宅和商业开发将成为主流。换言之，产业地产将成为资源占领不可或缺的途径。

首个项目落户广州南沙

作为保利布局产业地产的头炮，这个位于广州市南沙区的项目地处万顷沙保税港加工区，总占地20万平方米，总建筑面积约75万平方米。

保利地产副总经理余英介绍道，南沙项目定位为跨境产业园区，将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业。此后也将在此基础上，不断引入为其服务的相关产业。

余英强调，保利产业地产项目将去地产化，不通过产业地产圈地搞住宅和商业开发，潜心产业园运营。同时在园区规划建设时采用智慧城市的最新成果，打造智慧园区和信息化服务平台。

在开启招商的当天，保利已与10家意向企业签署入园意向书。其中包括以顺丰为代表的物流仓储服务公司，物流信息对接平台公司，IT研发平台公司及平安银行、工商银行等金融支持类企业。

而从公司整体战略而言，之所以布局产业地产，一方面是遵循国家供给侧结构性改革的战略规划，提升住宅以外产品类型的运营实力；另一方面，保利地产相关产业链上，产业地产此前仍属空白，也得以借此从公司战略层面进行补全。

作为项目运营方，广州保利电商港方面告诉21世纪经济报道，按照规滇谷木划，公司将在今年内新扩展个项目，目标区域将聚焦在以京沪穗深为核心的京津冀、长三角、珠三角三个含金量高的区域。

在当前南沙项目稳定运营的前提下，保利电商港不排除后续在全国范围内继续找寻保税区内相关项目。据透露，目前已考虑在珠海进行类似布局。未来也会根据扩展目标地块的属性，考虑跨境产业园以外节节菜的多元形态。

由于产业地产运转周期较长，保利计划在后续引入资本运作。对此，"广州保利电商港方面表示，在项目运作的同时将一直为金融化做准备，达到一定条件就可进行相关操作。

如普洛斯中国或许将成为保利电商港参考的模式之一。

据悉，普洛斯中国的运营模式是，通过为物流基础设施提供标准设施开发、定制开发、收购与回租等解决方案，待现金流稳定后，打包进入基金公司产品，同时仍维持仓储空间运营管理。

而保利集团目前旗下已有信保基金、保利资本两家资金运作平台。

产业地产为资源占领？

房企大规模试水产业地产始于2013年。

平安证券曾分析到，产业地产的是指是假繁缕价值实现模式，通过土地增值、物业租售、物业经营和资产融资最终实现土地及建筑价值。

从开发模式而言，分为政府规划发展集群产业模式；开发商建设基础设施或厂房，通过租赁、转让等方式经营管理模式减少装备出现故障的机率；企业自主开发并进驻，引入同类企业模式；基金、政2018年下半年渠道库存延续走高府投资，委托专业产业地产开发商开发模式。

东方证券分析师竺劲告诉21世纪经济报道，由于当前房企净利润率普遍下滑，且已有如华夏幸福基业此类公司的产业园区模式逐渐得到市场认可，推动了房企在该领域尝试。

在戴德梁行产业地产部主管及助理董事黄文礼看来，房企运营产业地产，更多是出于对资源占领的考虑。“开发商已经注意到，脱离产业做住宅和商业，未来空间会越来越小。所以未来理想的状态是，先发展产业，然后带动住宅和商业开发。随着城镇化进程的深入，未来地产开发的主战场在新区，而新城的开发更依赖于产业的引入与发展。”

黄文礼告诉，他认为前述模式中，开发商建设产业地产，选择进行科技型地产和物流园地产运营相对容易操作。工业园、文创园、孵化器等领域需要更多的操盘经验及客户资源，进入门槛相对更高。

但这并不能成为房企转型倚靠的主要方向，前述人士均认为，目前大部分房企试水产业地产仍无法脱离通过房地产销售进行变现。

因此，这也需要通过金融化方式减轻运营压力。

“产业地产金融化最普遍的模式就是引入基金或引入战略投南艾蒿资者、合作方，稀释股份甚至全部转让，达到退出。REITs资产证券化属于新兴方式，但这在国内刚开始试水，目前几乎没有太多成功案例，但将会是未来的主导方向。”黄文礼表示。（骆轶琪）

来源：21世纪经济报道

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